هل يمكن أن تستمر معدلات التقدير المرتفعة هذه في أسواق المنازل الثانية حقًا؟ يعتقد العديد من الخبراء ، "نعم!" ، يمكن أن تستمر على المدى الطويل (ليس أشهر ، ولكن سنوات). أساسيات التقدير السريع تعادل نمو العرض بشكل أبطأ من الطلب. كان العرض في مناطق مثل جنوب فلوريدا سريعًا (78000 وحدة سكنية جديدة أو مخطط لها دخلت سوق مقاطعة Broward / Dade بحلول عام 2007) ، لكن نقص المواد والأعاصير أبطأت الزيادة وخلقت قدرًا كبيرًا من مطاردة الطلب المكبوتة. إمداد. أيضًا ، طلب المشتري الأجنبي في منطقة ميامي مرتفع للغاية ، وهذا يعني أن هؤلاء المشترين يستخدمون عملة قوية بنسبة 20-30 ٪ مقارنة بالعام الماضي. يمكن استيعاب ارتفاع بنسبة 30٪ في قيمة العقارات بسهولة في هذه البيئة).
في مناطق مثل أريزونا ولاس فيجاس ، أدت المخاوف المتعلقة بالمياه ونقص البنية التحتية والعمال المهرة إلى إبطاء الوتيرة السريعة ، لكن معدل النمو لا يزال مذهلاً. توجد عوائق بيئية تواجه الوجهات الأخرى ذات المناظر الخلابة للمنازل الثانية ، مثل الولايات الجبلية وشمال غرب المحيط الهادئ وفلوريدا كيز ، مما يزيد من الحواجز أمام دخول المطورين ويقيد العرض. إن العرض المقيد في مواجهة الطلب الذي تم تمكينه ديموغرافيًا هو دائمًا معادلة لتقدير الأسعار السريع (كاليفورنيا في السبعينيات).
ما طار طير وارتفع إلا كما طار وقع؟ نعم. لكن الزيادة السنوية بنسبة 20٪ لمدة 5 سنوات ، تليها 5 سنوات من الركود أو خسارة 10٪ ، لا تزال 5٪ + معدل النمو السنوي (الحالة الأسوأ). إذا تم الاستدانة بنسبة 90٪ ، يظل العائد على الاستثمار الأولي 44٪ سنويًا. الجزء الصعب هو التأكد من أن أفضل السنوات هي في البداية ... حتى من الصعب البيع عند الذروة.
ما مدى أهمية أسعار الفائدة ومرونة برنامج القروض والقدرة على تحمل التكاليف؟
كانت أسعار الفائدة (تكلفة النقود) قوة دافعة في معدل الارتفاع وإغراء العقارات كاستثمار. تجعل المعدلات المنخفضة صفقات العقارات الهامشية تبدو جذابة. تساعد المعدلات المنخفضة مشتري المنازل الهامشية على شراء منازل أكبر أو دخول السوق ، مما يؤدي إلى زيادة الطلب. هناك علاقة مباشرة بين تكلفة المال وقيمة العقارات ذات الرافعة المالية العالية. يتم شراء العديد من المنازل الثانية بأموال رخيصة وسهلة من المقرضين. ولكن يتم شراء العديد من المنازل الريفية بمكاسب غير متوقعة من الميراث في أكبر تحويل للثروة عبر الأجيال في تاريخنا ، وأعتقد أن هذا سيقلل من تأثير المعدلات المرتفعة على أسواق المنازل الثانية وأسواق منازل التقاعد. عامل رئيسي آخر هو عدم وجود الرافعة المالية في سوق المنزل / الكوخ الثاني. تثبت البيانات أن نسب القرض إلى القيمة أقل بكثير من السوق المحلية الأولية عالية الاستدانة.
ولكن لا توجد بيانات موثوقة تساعدنا في معرفة ما إذا كانت إعادة تمويل المنازل الأولية والاستدانة تسمح بعمليات شراء منزل ثانٍ ضعيفة المديونية. أظن أنه إذا أُتيحت الفرصة للعديد من مالكي الأكواخ ، إذا أجبروا على الاختيار ، فسيحتفظون بالمنزل ويعطون البنك مسكن المدينة. المنزل هو المكان الذي يوجد فيه القلب ، وليس أكبر دفعة رهن عقاري.
أنا أكثر قلقًا بشأن المنزل الأول ونفور المشتري "من الانتقال لأعلى" من المدفوعات المرتفعة الناتجة عن ارتفاع أسعار الفائدة. سيشعر سوق العقارات التقليدية بتأثير أكبر إذا كان هناك ارتفاع حاد في تكلفة الأموال. إذا ارتفعت المعدلات بشكل معتدل ، وزادت الدخول بشكل متناسب ، فهناك حالة جيدة يمكن إثبات أن الأسعار قد تتأثر بشكل ضيق. ولكن إذا ركود الدخل ، وارتفعت المعدلات / التضخم بسرعة ، فإن السوق المحلية الثانية ستستمر ، في حين أن سوق الإسكان الأولي سوف يتعثر. لذا فقد تحولت قضية المخاطرة ، فقد اعتبر المقرضون تقليديًا القروض المنزلية أكثر خطورة. أنا أزعم أنهم بطبيعتهم أقل خطورة ويزدادون أمانًا مع كل حركة تغذية.
قد تكون سياسة الهجرة والقيمة الحقيقية للدولار أكثر أهمية لقيم المنازل العامة من أسعار الفائدة. إذا شعر المستثمرون الأجانب بأنهم في وطنهم مرة أخرى في أمريكا ، فمن المحتمل أن يتخذوا المزيد من الإقامة الدائمة هنا بأعداد أكبر. إذا استمر الدولار في الانخفاض ، فإن عقاراتنا هي صفقة لا يمكن أن يفوتها جيل الطفرة في العالم.
قد تكون مرونة / توفر القروض أيضًا بمثابة عائق على قيم العقارات ، حيث يظهر عصر التمويل المشتق في مؤسسات مثل FNMA و FHLMC و GNMA وبنوك الرهن العقاري الكبيرة ؛ سنرى إقراضًا أقل حدة في العديد من الأسواق (خاصة شراء منزل لأول مرة). نظرًا لأن المنزل الثاني هو المكان الذي يوجد فيه "قلب" أصحاب المنازل ، أعتقد أن خطر التخلف عن السداد قد يتحول ليكون أكبر في المنازل الأولية مقابل المساكن الثانية ، خاصة إذا كان المقترض على وشك التقاعد. سوف يكون النفور من المخاطرة اتجاهاً أساسياً في السنوات القليلة المقبلة بين المقرضين ، ولكن بدون تقديم قروض ، لا يحصل المصرفيون على مكافآت. لذلك سيتم توجيه المزيد من السيولة إلى السوق المحلية الثانية. حتى مع ارتفاع الأسعار بشكل عام ، سيجد مشترو المنازل الثانية المزيد من الفرص للاستفادة من عقارات العطلات ذات القيمة الدائمة المرتفعة والأسعار والرسوم المنخفضة.
تثبت البيانات ، القرض السكني الثاني ثالثًا